Levent Alatlı
Tesis Yönetim DerneÄŸi (TRFMA) BaÅŸkanı

TESÄ°S YÖNETÄ°MÄ° (FACILITY MANAGEMENT)
Bugün “Tesis yönetimi nedir?” diye sokaktaki vatandaÅŸa sorsak, muhtemelen %95’ten fazlası doÄŸru cevap veremez. “Tesis yönetim firmalarından bildiÄŸiniz 1-2 ismi söyleyebilir misiniz?” diye sorsak yine aynı ÅŸekilde cevap alırız.

Halbuki vatandaşımız neredeyse her gün birçok yerde “Tesis Yönetim” firması çalışanları ve verdikleri hizmetleri ile bir araya gelmektedir. Ancak sektörün ismini veya kapsamını bilmediÄŸi için bu firmaları ve çalışanlarını “Tesis Yönetimi” ile eÅŸleÅŸtirememektedir.

Tesis deyince akla tesisat, tesisat ağırlıklı endüstriyel tesisler, fabrikalar geliyor. Hatta bazı kiÅŸilerin aklına yol üstü mola verdiÄŸimiz dinlenme tesisleri bile geliyor. Evet tüm bu yapılar da bizim için birer tesistir. Ancak “Tesis/Facility” çok geniÅŸ bir tanım olup, kısaca insanların yaÅŸadığı veya çalıştığı tüm binalar, iÅŸ merkezleri, plazalar, siteler, rezidanslar, AVM’ler, fabrikalar, hastaneler, havaalanları, oteller, okullar vb. mekânlar da bizim için birer tesistir.

Her tesis kullanım amacı, tasarımı, yapımı, teknik özellikleri vb. birçok açıdan birbirinden ne kadar farklı olursa olsun hepsinin 3 ana safhası vardır. Bunlar tasarım, yapım ve yaÅŸam safhalarıdır. YaÅŸam safhası aynı zamanda “Tesis Yönetim” safhasıdır. Bir tesisin her açıdan saÄŸlıklı, verimli, ekonomik ve sorunsuz sürdürülebilmesi için yapım safhası sonrasında entegre tesis yönetimi gerekir. Bazı yatırımcılar, tesis sahipleri, kat malikleri tesislerini kendileri daha iyi ve ekonomik yöneteceÄŸine inandıkları için kendileri yönetmeyi tercih etmektedir. Bazıları ise bu iÅŸin baÅŸka bir uzmanlık konusu olduÄŸuna inandığı için bu konuda uzman ve profesyonel tesis yönetim firmalarını tercih etmektedir. Tasarım kısmı iÅŸin en önemli ve önemsenmesi gereken kısmıdır çünkü tesisin genetik özellikleri bu safhada belirlenir. Tasarım derken, sadece mimari tasarım deÄŸil; statik, mekanik, elektrik, otomasyon, yangın vb. tüm tasarımları kast ediyorum. Bazı tesisler maalesef hastalıklı veya özürlü doÄŸarlar. Bu sorunların bir kısmı ilave yatırım maliyetleriyle sonradan giderilebilir ama bazıları ise yapının ömrü boyunca sürer! Bunu önlemek için tasarım safhasında yatırımcı ve tasarımcı dışında diÄŸer disiplinlerle beraber Tesis Yönetimi danışmanlarının da olması çok gereklidir. Bazen tasarım sırasında yapılacak çok küçük deÄŸiÅŸiklikler tesisin ömrü boyunca çok önemli maliyet avantajları saÄŸlayabilir veya o tesisi daha kullanıcı dostu yapabilir.

Genel kabul görmüÅŸ uluslararası ve ulusal tanımlara göre Tesis Yönetimi (Facility Management) bir tesisin sürdürülebilmesi ve geliÅŸtirilmesi için “Ä°nsan, mekân, teknoloji ve süreçleri” birleÅŸtiren, birden fazla disiplini kapsayan, uzmanlık ve deneyim gerektiren bir meslektir.

Ülkemizde özellikle 2000’li yıllardan itibaren yapılan çok sayıda nitelikli gayrimenkul geliÅŸtirme projesi aynı zamanda profesyonel tesis yönetim ihtiyacını oluÅŸturmakta ve sektörünün geliÅŸmesine ciddi katkı yapmaktadır. Bu tip nitelikli binaları artık geleneksel yöntemlerle yönetmek yerine entegre tesis yönetim metodolojileri ile profesyonel tesis yönetim firmaları tarafından yönetilmesi gerekmektedir. Mesela son yıllarda yapılan ÅŸehir hastaneleri projeleri ulusal tesis yönetim sektörünün geliÅŸmesine önemli katkılar yapmıştır.

TRFMA, TESÄ°S YÖNETÄ°M DERNEĞİ’NÄ°N AMACI, FAALÄ°YETLERÄ° VE Ä°ÅžBÄ°RLÄ°KLERÄ°
Sektörün ülkemizde tanıtılmasını ve geliÅŸtirilmesini saÄŸlamak, sektörde yöneticilik yapan, yönetim hizmeti veren kiÅŸi ve kuruluÅŸlara yardımcı olmak amacıyla sektörün önde gelen tesis yönetim firmaları bir araya gelerek 21 Aralık 2017’de kısa adı TRFMA (Turkish Facility Management Association) olan Tesis Yönetim DerneÄŸi’ni kurmuÅŸtur (www.tr-fma.org).

TRFMA’nın amacı yeni ve mevcut tüm tesislerin ve tesis yöneticilerinin yönetim süreci ve hizmetleri ile ilgili sorunlarına çözümler üretmek, aidatları ve iÅŸletme maliyetlerini optimize etmek, yönetim ve yönetim hizmetlerini geliÅŸtirmektir.

TRFMA, Tesis Yönetim DerneÄŸi’ne sadece “Yönetim” veya “Yönetim Hizmeti” konusunda çalışan tüzel kiÅŸiler, yani ÅŸirketler üye olabilir. Üyelerimiz bina ve tesis yönetim sektörünün önde gelen firmaları olup, 2 üyemiz kamu iÅŸtiraki, 6 üyemiz ise uluslararası tesis yönetim firmasıdır. DiÄŸerleri de sektörün önde gelen ulusal tesis yönetim firmalarıdır.

Son yıllarda hem dünyada hem de ülkemizde giderek geliÅŸen ve önem kazanan Tesis Yönetimi, sürekli büyüyen ve geliÅŸen yapısıyla Türkiye’nin en fazla istihdam saÄŸlayan sektörlerindendir. Mesela sadece 29 üyemizin kendi bordrosunda toplam 102 bin 316 çalışanı vardır. Tesis Yönetim sektöründe irili ufaklı çok sayıda yönetim, hizmet, malzeme ve ekipman saÄŸlayıcı firma olduÄŸu düÅŸünülürse gerçekten ülkemizin en fazla istihdam saÄŸlayan sektörlerinin başında tesis yönetim sektörü gelmektedir.

Dernek üyelerimiz bugün toplam 11 bin 533 tesiste hizmet vermektedir. Bizim tesis dediÄŸimiz her bir sayı bir site, bir plaza, bir AVM, bir hastane, bir fabrika, bir havaalanı veya benzeri bir tesis demektir. Mesela Bilkent Åžehir Hastanesi veya yeni Ä°stanbul Havaalanı gibi dev tesislerde bu sayı içinde 1’er tesis olarak sayılmaktadır. 2018’de hizmet verdiÄŸimiz tesislerin toplam brüt metrekare inÅŸaat alanı ise 205,6 Milyon metrekaredir.

2018’de toplam hizmet verdiÄŸimiz bağımsız bölüm (yani, konut, dükkan vb. tapulu bölüm) sayısı da 502,926’dır. Her bir bağımsız bölümde ortalama 3 kiÅŸinin yaÅŸadığı veya çalıştığını kabul edersek, yaklaşık 1,5 Milyon kiÅŸiye hizmet veriyoruz demektir.

TRFMA kuruluÅŸunun hemen sonrasında Avrupa tesis yönetim derneklerinin, üniversitelerinin, araÅŸtırma kurumlarının vb. diÄŸer paydaÅŸların üye olduÄŸu EuroFM (European Facility Management Network)’e Türkiye’yi temsilen üye olmuÅŸtur.

EuroFM’in Sofya’da ve Dublin’de düzenlediÄŸi EFMC Avrupa Tesis Yönetim Konferansları’na katılmış ve katkı yapmıştır. 9 Ekim 2019’da Ankara’da EuroFM üyeler toplantısını ilk defa Türkiye’de düzenleyeceÄŸiz. EFMC Avrupa Tesis Yönetim Konferansını da gelecek yıllarda Türkiye’de düzenlemek istiyoruz.

Ä°stanbul FM Expo Bina ve Tesis Yönetim Fuarı ve TRFMC Türkiye Tesis Yönetim Konferansları’nı 2018 ve 2019’da düzenledik, her yıl düzenlemeye devam edeceÄŸiz. (www.tr-fmc.org) (www.fmexpoistanbul.com)

Ankara Üniversitesi ile iÅŸbirliÄŸi anlaÅŸması imzaladık ve 2018’de Ankara’da Tesis Yönetim Sempozyumu’nu düzenledik. Ankara’da 10-11 Ekim 2019’da Uluslararası Tesis Yönetim Konferansı’nı beraber düzenleyeceÄŸiz.

Avrupa ve ABD’de de birçok üniversitenin tesis yönetimi konusunda lisans, lisansüstü veya doktora programları vardır. Benzeri programların Türkiye’deki üniversitelerde oluÅŸması için destek vereceÄŸiz.

MMO Makine Mühendisleri Odası ile yakın zamanda bir iÅŸbirliÄŸi anlaÅŸması imzaladık, aynı ÅŸekilde EMO Elektrik Mühendisleri Odası ve UTTMD Uluslararası Tesis Teknik Müdürleri DerneÄŸi ile de iÅŸbirliÄŸi görüÅŸmelerine baÅŸladık. DiÄŸer sivil toplum kuruluÅŸları ile de tesis yönetimi ile ilgili iÅŸbirliÄŸi yapmaktan memnuniyet duyarız.

SEKTÖRDEKÄ° GELÄ°ÅžMELER VE SORUNLAR
Tesisler; insanların yaÅŸadığı veya çalıştığı ofis, plaza, site, rezidans, alışveriÅŸ merkezi, fabrika, hastane, otel, stadyum ve okul gibi çok farklı binalardan ve donanımlarından oluÅŸmaktadır.

Her tesisin bina yönetimi, teknik iÅŸletme, tamir, bakım, güvenlik, temizlik, finansman, hukuk, saÄŸlık, ilaçlama, bahçe ve peyzaj gibi bir dizi hizmet ihtiyacı bulunuyor. Tesis yönetimi için bina malikleri isterse kendi içinden veya dışardan yönetici seçebilir. Ancak çok sayıda bağımsız bölümden oluÅŸan binalar veya nitelikli gayrimenkul projeleri için bize göre muhakkak uzman profesyonel yönetime ihtiyaç vardır.

Yapılan her yeni bina, tesis yönetimi için yeni bir istihdam alanı oluÅŸturuyor. Her bina için güvenlik, temizlik görevlisi, teknisyen, yönetici, muhasebeci gibi muhtelif görevlilere ihtiyaç var. Sektörümüzde vasıfsız elemanlar yanında teknik lise, ticaret lisesi veya üniversite mezunları için de iÅŸ imkanları var. Sektörde deneyimli ve eÄŸitimli iÅŸgücü ihtiyacı vardır.

Sektörümüzde giderilmesi gereken pek çok eksik vardır, mesela tesis yönetim sektörü ile ilgili standartlar, yönetmelikler, kanunlar ya yoktur ya da yetersizdir.

Mesela tesis yönetimi ile ilgili en önemli kanun olan, Kat Mülkiyeti Kanunu 1965 yılında, apartmanlar için hazırlanmıştır. 2007 yılında toplu yapılara adapte edilmiÅŸ olsa da pratikte uygulamada çok ciddi eksik ve sıkıntılar vardır. Bu kanun hazırlanırken binlerce bağımsız bölümden oluÅŸan toplu yapılar ve özellikle karma yapılar düÅŸünülmemiÅŸtir.

Günümüzde aynı parsel üzerinde rezidans, ofis, otel ve AVM’den oluÅŸan karma ve kompleks yapılar yapılıyor. Böyle yapıları basit bir apartman mantığıyla yönetemezsiniz. O nedenle kanunun ÅŸu anki halinin uygulamada ihtiyaca karşılık vermediÄŸini ve birçok eksik hususun olduÄŸunu düÅŸünüyoruz. Bunu sadece biz bina ve tesis yöneticileri deÄŸil, Kat Mülkiyeti Kanunu konusunda uzman birçok saygın hukukçu da söylemektedir. Bu konuda dernek olarak hukukçu uzmanlarımızdan oluÅŸan “Kat Mülkiyeti Kanun Komitesi” çalışmalarımız devam ediyor. Amacımız kat mülkiyeti kanununun güncel koÅŸullara uygun olarak güncellenmesidir. Bize göre belirli sayıda bağımsız bölümden büyük olan yapıların muhakkak profesyonel ve sertifikalı ÅŸirketler tarafından yönetilmesi gereklidir.

Asansör Muayene ve YönetmeliÄŸi ile ilgili de son yıllarda uygulamada bazı sorunlar vardır. Her yıl yapılan muayeneler vatandaÅŸa mali yük getirmesi yanında her yıl deÄŸiÅŸen yönetmeliklere göre her yıl farklı düzeltme talepleri ve ilave maliyetler gelmektedir. Bir yıl yeÅŸil etiket alan asansör bir sonraki yıl yeni yönetmeliÄŸe göre kırmızı etiket alabilmektedir.

Sadece güvenlikle ilgili yeni yönetmelik maddeleri uygulanmalı yoksa asansör çağırma düÄŸmesinin yerinin yeni yönetmelikte farklı tarif edilmesi nedeniyle düÄŸmelerin yerinin 3 cm aÅŸağıya indirilmesi vb. görsel ve ÅŸekilsel talepler olmamalıdır. Yeni binalarda da tıpkı arabalarda olduÄŸu gibi her yıl yerine belirli aralıklarla muayene edilmesi gerekir.

2019 yılında yayınlanan “Isı Sayaçları Muayene YönetmeliÄŸi” de sektörü bu yıldan itibaren ciddi etkileyecek, hem vatandaÅŸa ilave maliyet yaratacak hem de uygulamada çok ciddi sorunlara yol açacaktır. Merkezi ısıtma sistemleri olan projelerde kalorimetre cihazlarının belirli sürelerde muayenesini elbette faydalı olacaktır ancak her bir kalorimetrenin sökülerek kalibrasyona gönderilmesi, kalibre edilmesi, nakliyesi, tekrar yerine takılması vatandaÅŸa ilave maliyet getirmekte, bunun yerine neredeyse yeni cihaz alınması daha ekonomik olabilmektedir. Ayrıca kalibrasyonda geçecek süre zarfında yedek kalorimetre takılması gereklidir. Bu iÅŸlemlerin binlerce konuttan oluÅŸan büyük sitelerdeki uygulama zorlukları ve yol açacağı teknik ve ekonomik mahsurları vardır.

Bu konuda yerinde kontrol ve kalibrasyon çözümü üzerinde çalışma yapılması, milli servetin israf edilmemesi ve uygulama kolaylığı adına daha uygun olacaktır. Ayrıca muayene ve kalibrasyon yapma yetkisi olan firmaların birçoÄŸunun aynı zamanda kalorimetre imalatçısı olması da temel olarak yanlıştır. Muayene ve kalibrasyon iÅŸleri imalatçı olmayan ve imalatçılarla hiçbir organik bağı olmayan bağımsız ve akredite kuruluÅŸlar tarafından yapılması gerekir.

Bu konuyu TRFMC 2019 Türkiye Tesis Yönetim Konferansı’nda bir oturumda ele almaya çalıştık. Ä°lk fırsatta bu yönetmeliÄŸinde Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığının liderliÄŸinde ilgili paydaÅŸlarla tekrar ele alınması ve güncellenmesi gerekiyor.

Tesis yönetimi ile ilgili EN 15221 Avrupa standartları bulunuyor. Bunlar yedi cilt ve bunların sadece iki tanesi TSE tarafından TürkçeleÅŸtirilmiÅŸ durumda, diÄŸerlerinin ise TürkçeleÅŸtirilmesi bekleniyor.

Uluslararası Standartlar Organizasyonu ISO tarafından tesis yönetimi ile ilgili ISO-41000 standardı 4 adet olarak (ISO-41001, ISO-41011, ISO-41012, ISO-41013) yayınlanmış ve halen 2 adet standart (ISO-41014, IS0-41015) üzerinde çalışmalar devam ediyor. ISO-41000 standartları henüz Türkiye’de yayınlanmamıştır.

EÄŸitimli eleman ihtiyacı, kanunların yetersizliÄŸi, standartların eksiklikliÄŸi dışında ihale metotları, ÅŸartname ve sözleÅŸme sorunları, kısa süreli sözleÅŸmeler, araÅŸtırma eksikliÄŸi, vb. birçok sorun sektörün geliÅŸmesinin önündeki diÄŸer sorunlardır. DijitalleÅŸme, IoT, IT sektöründeki geliÅŸmelerde sektörün iÅŸ yapış ÅŸeklini daha farklı bir boyuta taşıyacaktır.