Tesisat Dergisi 205. Sayı (Ocak 2013)

40 Tesisat Dergisi Sayı 205 - Ocak 2013 GÜNCEL yani ikinci el satılan konut fiyatları geçen sene 100.8 olan endekse göre 2012 Ekim ayı sonu itibarıyla, yani ilk 10 ayda, yüzde 16 artmış durumda. İkinci El Konutlara Talep Daha Fazla Olacak Bu geçen yıllarda bu şekilde değildi. Bu sene önemli bir ikinci el konut fiyatlarında artış oldu- ğunu görüyoruz. Buna mukabil birinci el konut fiyatlarına yani yeni konut fiyat endeksine ( Tab- lo 12 ) baktığımız zaman ise orada fiyat artışının yaklaşık yüzde 9’larda kaldığını görüyoruz. Bu durum bu seneye mahsus olarak ortaya çıkan bir süreç. Ama yeni konut yapanlar, konut fiyat- ları bu sene yüzde 7-8 artacaksa, önümüzdeki dönemde demek ki malzeme alırken ya da te- darikini yaparken konut fiyatlarındaki artışları göz önünde bulunduracak diye düşünüyoruz. Konut piyasasında ikinci el ya da mevcut konutlara talep yeni konutlardan daha fazla olacak gibi gözüküyor. Ya da markalı konut yapanlar ellerindeki konutları çıkartabilmek için çeşitli kampanyalar, fiyat indirimleri, vs. ye gittiler. Bunun yeni konut fiyat artışında etkisi var diye düşünüyoruz. Tablo 15. Gayrimenkul Sektöründe Yabancı Sermaye Yatırımları Dönemler Yabancılara Gayrimenkul Satışı Milyon Dolar Doğrudan Yatırım Girişi Milyon Dolar 2010 Q4 645 130 2011 Q1 461 125 2011 Q2 781 215 2011 Q3 264 162 2011 Q4 507 54 2012 Q1 557 139 2012 Q2 702 23 2012 Q3 586 21 2011/9 1.526 502 2012/9 1.845 (%20.9) 183 (%-63) yavaşlamasıyla birlikte ticari gayrimenkul- ler için de en çok olumsuz yönde etkilenen taraf AVM’ler oldu. AVM yatırımları önemli ölçüde azaldı. Burada ötelemeler var. Pro- jeler yeniden değerlendiriliyor. Muhteme- len önümüzdeki yıl içinde de en fazla 20’ye yakın AVM açılmasını bekliyoruz. AVM’ler oldukça olumsuz yönde etkilenmiş gözüküyor. Ofis İnşaatları En Hareketli Alan İstanbul ağırlıklı özellikle, önemli ölçüde ofis yatırımı ve ofis inşaatı devam ediyor ( Tablo 14 ). Bu yıl yaklaşık 400 bin metrekarelik yeni bir arz oldu. Çok sayıda devam eden ofis inşa- atı var. Ofis yatırımları sektörün en hareket- li alanı olup, bu yatırımların önümüzdeki yıllarda da devam edeceğini düşünüyoruz. Bu konuda yerli ve yabancı yatırımcılar olduk- ça istekli. Nitekim bu tablo şunu yansıtıyor; boşluk oranları var ve merkezi iş alanı dışında A ve B sınıfı ofislerin boşluk alanları yeni ofis arzları olmasına rağmen gerilemeye devam ediyor. Bu da şunu gösteriyor, demek ki ofis talebi de kiralamalar tarafında devam ediyor. Yabancıya Gayrimenkul Satışında Talep Artışı Var İnşaat, konut ve diğer gayrimenkuller için bir başka talep unsuru da yabancılara satış. Bu yıl düzenlemesi çıktı, uzun süredir bekliyorduk. Ona bağlı olarak yabancılara önemli ölçüde gay- rimenkul satışı olabilir. Dolayısıyla burada talep olabilir beklentisi var. Geçen yılın ilk 9 ayında 1,5 milyar Dolar’lık bir gayrimenkul satışı yapmışız ( Tablo 15 ). Bu yıl ise 1,85 milyar Dolar. Sanıyo- rum yıl sonunda bu biraz daha yukarıya çıka- bilir. İlk 9 ayda yüzde 20,9’luk bir artış var. Bu seneyi 2,5 milyar Dolar civarında kapatabilirsek yüzde 20’lik bir artış olacak. Muhtemelen önümüzdeki yıl uygun faiz oranları ve uy- gun koşullarla birlikte etkisini daha fazla gösterecek diye düşünüyoruz. Sonuç 2013 yılı, 2012 yılına göre biraz daha ölçü- lü, hareketli bir yıl olacak. (Bu terminolojiyi Merkez Bankası’ndan alarak kullanıyoruz.) Ancak benim en çok üzerinde durduğum konu şu; artık yüzde 4-5 ekonomik büyüme içinde yüzde 8-10’luk inşaat sektörü büyümesini, belki de çok fazla görmeyeceğiz. Bu yeni ekonomik büyü- me modelinde ısrar edilecek ve sürdü- rülecek olursa; önümüzdeki yıl için de inşaat tarafında yüzde 6’lık ortalama büyüme beklentimiz olabilir. Tablo 14. İstanbul Ofis Piyasası Boşluk Oranları Yüzde Dönemler A Sınıfı Ofisler B Sınıfı Ofisler MİA MİA Dışı Avrupa MİA Dışı Asya MİA MİA Dışı Avrupa MİA Dışı Asya 2010 4.Çeyrek 11.3 18.6 14.4 9.2 33.9 15.1 2011 1.Çeyrek 8.8 19.4 13.3 7.6 31.5 15.3 2011 2.Çeyrek 9.8 16.9 16.2 7.2 30.4 15.5 2011 3.Çeyrek 10.7 12.4 17.2 6.6 29.9 17.5 2011 4.Çeyrek 11.1 10.3 16.9 6.6 28.3 17.2 2012 1.Çeyrek 11.1 10.2 16.4 6.4 27.7 13.7 2012 2.Çeyrek 11.1 7.7 15.4 6.4 25.6 9.2 2012 3.Çeyrek 10.5 8.3 16.0 7.9 24.6 8.3 Kaynak: Propın Investment Consultancy, İstanbul Ofis Pazarı Tablo 13. Türkiye Genelinde Alışveriş Merkezleri Dönemler Açılan AVM Sayısı Açılan AVM Kiralanabilir Alan m³ Toplam AVM Sayısı Toplam Kiralanabilir Alan m² 2011 Q1 6 236.900 268 6.527.241 2011 Q2 11 350.725 279 6.877.966 2011 Q3 8 281.880 287 7.159.846 2011 Q4 11 402.040 298 7.561.886 2012 Q1 5 155.300 303 7.717.186 2012 Q2 6 205.500 309 7.922.686 2012 Q3 2 55.270 311 7.977.956 2012 Q4 3 184.000 314 8.161.956 2011 36 1.271.545 2012 16 600.070 Tablo 12. Yeni Konut Fiyat Endeksi 2010 Ocak=100 Dönemler Genel 1+1 Daire 2+1 Daire 3+1 Daire 4+1 Daire 2010 Q4 105.3 105.5 105.8 105.6 102.4 2011 Q1 106.7 107.2 108.6 106.5 102.1 2011 Q2 108.2 109.3 110.8 107.6 102.2 2011 Q3 110.4 108.0 113.4 109.9 105.9 2011 Q4 115.7 116.6 119.4 114.4 109.5 2012 Q1 119.1 119.3 123.5 117.5 113.2 2012 Q2 121.8 122.8 126.1 120.0 116.3 2012 Q3 123.9 124.9 128.0 122.1 119.2 2012 Q4¹ 124.8 126.1 129.0 123.1 120.0 AVM Yatırımları Önemli Ölçüde Azaldı Gayrimenkul sektöründe de AVM, ofisler, otel ve lojistik alanlar gibi unsurlar da inşaat ve inşa- at malzemesine konu oluyor( Tablo 13 ). Kısaca oraya bakarak tamamlayacağım. AVM’ler ticari gayrimenkul sektörü için de önemli yapılar. Burada bu yıl önemli bir yavaşlama olduğunu görüyoruz. Geçen yıl yaklaşık 1,27 milyon met- rekarelik kiralanabilir alan arz eden 36 AVM açılmışken bu yıl bu sayı 16’ya düştü ve yakla- şık 600 bin metrekarelik bir ilave alan oldu. İç tüketimin yavaşlaması, perakendenin