Tesisat Dergisi 205. Sayı (Ocak 2013)

38 Tesisat Dergisi Sayı 205 - Ocak 2013 GÜNCEL sebebiyle 95 milyar civarında. Yani yine yak- laşık yüzde 13-14’lük bir büyüme olacak gibi gözüküyor. Türkiye’de kullanılan konut kredilerinin orta- lama büyüklüğü, Türkiye Bankalar Birliği’nin son verilerine göre 60 milyar TL civarında. Yani önümüzdeki sene 10 milyar Lira’lık stokta ilave bir artış olacağını düşünüyorsak, bunu da ortalama 60 milyar TL’ye bölecek olursak yaklaşık 160-170 bin adet yeni konut kre- disi kullanılacaktır. Bu da yeni konut talebi olarak yansıyacaktır diye düşünüyoruz. Ama konut talebini yaratacak bu kredi bü- yümesinde bir yavaşlama var. Konut Kredisinde Faiz Oranı 0,70- 0,75’lere Kadar İnecek Gibi Gözüküyor Fakat burada belki de beklentilerimizi pekişti- recek bir diğer unsur konut kredi faizleri ( Tablo 8 ). Bu sıkılaştırma döneminde konut kredi fa- izleri aylık ortalaması önemli oranda yüksel- mişti. Sene sonunda yüzde 1,29’lara kadar yükselmişti ki bu bir önceki yılın sonlarında ortalama olarak 0,90’lardaydı. Neredeyse 30- 40 puanlık bir artış oldu. Üç çeyrek boyunca da yüksek faizlerle geldik. Ancak Ağustos- Eylül’den itibaren Merkez Bankası’nda gevşe- me politikası başladı, TL faizleri hızla aşağıya iniyor. Bu konut faizlerine de yansımış durum- da. Şu anda bu faizi Aralık başında ortalama 0,94 olarak değerlendiriyoruz. Muhtemelen bu faiz oranı önümüzdeki yıl diğer faizlerdeki dü- şüş beklentisiyle 0,70-0,75’lere kadar inecek gibi gözüküyor. Acaba bu konut kredisi geniş- lemesini de tetikleyebilir mi? Evet muhtemelen talep tarafını tetikleyecektir. Ancak Merkez Bankası, bankaların kredi genişlemesine ne kadar olanak tanıyacak? Bir de bankalar kredi kullandırmak için ne kadar kaynağa ulaşabilecek, bu belirleyici olacak. Eğer bu tetikleyebilirse bizim 95 milyar TL veya yüzde 13’lük büyüme beklentimiz bunun daha üzerine çıkabilir. Bunu da izleyeceğiz. Konut Kredileri Kalitesindeki İyileşme Devam Ediyor Takipteki konut kredilerini ( Tablo 9 ) şunun için izliyoruz; zaman zaman bu konut sektörüne ilişkin çeşitli değerlendirmeler oluyor. Konut balonu, konut kredilerinin sıkıntı yaratabilece- ği ve benzeri nedenler. Ancak açıklanan veriler çok da öyle olmadığını gösteriyor. Konut kredi- leri kalitesindeki iyileşme devam ediyor; geçen yıl 659 milyon TL imiş. Bu sene 679 milyon TL ama kullanılan toplam büyüklüklere baktığı- mız zaman payı 0,88’den 0,82’ye inmiş. Yani diğer kredilerle karşılaştırıldığında esasında konut kredisi, kullananlarının en çok bağlı olduğu ve geri ödemesini mümkün olduğu kadar yapmaya çalıştıkları bir kredidir. Bu nedenle biz açıkçası bankaların gözüyle bakıldığı zaman konut kredisinde bir bo- zulma, ‘artık vermeyelim risk oldu, balon olabilir’, vs. gibi konuları çok fazla görmü- yoruz. Konut Satışların 3 Büyük İlin Dışındaki İl- lerde İvme Kazanıyor gıçları için soru işareti yaratabilir. Çünkü konut satışları çok kuvvetli gelmiyor. Bu yılı muhtemelen geçen yılın yüzde 5 üzerinde belki kapatabiliriz diye düşünüyoruz. Çün- kü son çeyrekte konut kredileri talebinde hafif bir artış var. Ama bu yılı zayıf kapa- tıyoruz. Bir ilginç not; üç büyük ildeki konut satışları geçen yıla göre azalmış, buna mukabil diğer illerde artış var. Yani diğer illerde üç büyük ile göre konut satış eğiliminde biraz farklı- laşma var. Oralarda da daha fazla markalı konut vs. yapılıyor. Konut satışlarında diğer iller ivme kazanıyor diyebiliriz. Böyle bir süreç yaşıyoruz. Bizim belki de alıcımız olan konut üreticileri- ne karşı pozisyonumuzu değerlendirmek için konut fiyatları ( Tablo 11 ) nasıl gelişiyor diye baktığımız zaman, bu sene burada da ilginç bir süreç yaşıyoruz. Burada mevcut konut fiyatları Tablo 8. Konut Kredisi Aylık Faiz Oranları Yüzde Dönemler Minimum Ortalama Maksimum 2010 Q4 0.56 0.90 1.10 2011 Q1 0.72 0.95 1.19 2011 Q2 0.80 1.00 1.29 2011 Q3 1.04 1.14 1.49 2011 Q4 1,19 1,29 1,55 2012 Q1 0.96 1.25 1.46 2012 Q2 0.96 1.21 1.39 2012 Q3 0.96 1.21 1.39 2012 Q4 0.82 0.94 1.19 Tabo 9. Takipteki Konut Kredileri Dönemler Konut Kredileri Milyon TL Takipteki Konut Kredileri Milyon TL Takipteki Konut Kredileri %Pay 2010 Q4 60.801 860 1.41 2011 Q1 65.391 796 1.22 2011 Q2 70.841 718 1.01 2011 Q3 72.808 708 0.97 2011 Q4 74.591 659 0.88 2012 Q1 75.439 641 0.85 2012 Q2 78.383 641 0.82 2012 Q3 81.033 673 0.83 2012 Q41 82.403 679 0.82 Tablo 10. Konut Satışları Adet Dönemler Türkiye Geneli İstanbul Üç Büyük İl Diğer İller 2010 Q4 97.517 20.922 42.202 55.315 2011 Q1 91.071 18.768 39.501 51.570 2011 Q2 107.308 22.343 46.432 60.876 2011 Q3 101.754 18.494 40.445 61.309 2011 Q4 118.867 24.249 49.547 69.320 2012 Q1 96.092 20.778 40.768 55.324 2012 Q2 106.035 23.040 45.201 60.834 2012 Q3 103.543 19.422 40.043 63.500 2011/9 300.133 59.605 126.378 173.755 2012/9 305.670 (%1.8) 63.240 (%6.1) 126.012 (%-0.3) 179.658 (%3.4) Tablo 11. Mevcut Konut Fiyatları;Konut Fiyatları Endeksi 2007 = 100 Dönemler Türkiye İstanbul Ankara İzmir 2010 Q4 93.5 93.3 90.3 97.3 2011 Q1 95.2 95.0 92.9 97.5 2011 Q2 96.4 96.5 94.2 97.8 2011 Q3 98.4 99.0 96.7 101.7 2011 Q4 100.8 101.8 98.3 105.6 2012 Q1 103.5 105.2 100.1 108.8 2012 Q2 106.7 108.4 104.0 112.1 2012 Q3 114.5 116.6 111.7 119.8 2012 Q4¹ 116.0 118.8 111.5 120.9 Kaynak: Garanti Mortgage Reıdın Emlak Endeks (1) Ekim Konut satışları ( Tablo 10 ) nasıl oldu? Konut satışlarında ilginç gelişmeler var. Bu sene konut satışları çok zayıf geçiyor. İlk 9 ay iti- barıyla 305 bin 670 konut satıldı. Geçen yılın aynı dönemine göre sadece yüzde 1,8 artış var. Yani son 2 yılki çok yüksek alınan konut yapı ruhsatlarına da baktığımız zaman esasında elde belki de tamamlanmakta olan önemli bir stok olduğunu söylemek mümkün. Bu yıl stok- ları çok eritemedik. Bu da yeni konut başlan-