Tesisat Dergisi 204. Sayı (Aralık 2012)

MAKALE 116 Tesisat Dergisi Sayı 204 - Aralık 2012 yöneticilerinin operasyonel etkinliği tesislerin ömrüne tesir etmektedir. Tesis performansının merkezi bir veri tabanı ile monite edilmesi önerilir. Çünkü mevcut serbestiyet içinde birçok tesis tam anlamıyla bir bakım tutum programı uygulamıyor olabilir. Tesislerde olu- şan iş kazaları, konfor eksiklikleri gibi sorunlar yalnızca kamu denetimine bırakılmamalıdır. Kamu denetimleri uygun, yönetmelikler ta- mam bile olsa uygulamada eksiklikler ortaya çıkmaktadır. En başta gelen eksiklik yönetici ve uygulayıcıların eğitim eksikliğidir. Her ne kadar eğitim ve bakım alanlarında meslek örgütlerinin kıymetli çalışmaları, tesislere özveri ile verdikleri destekler bulunsa da,yanlış veya eksik uygulamalar sürdüğü müddetçe sonuçları ekonomiye doğrudan önemli ve sürekli kayıplar olarak yansıma yapmaktadır. Oysa Modern tesis yönetimi konsepti ile bu kayıplar önlenebilir. Modern tesis yönetimi denilince ne anla- şılmalıdır? 21.’inci yüzyılda bina yönetimi, akıllı ve sürdürülebilirlik başlıkları altında şekillenmektedir. Akıllı binalar, akıllı teknoloji ve süreçlerin uy- gulandığı, içinde yaşayanlar için daha güvenli ve daha üretken, sahipleri için operasyonel olarak daha etkin, gelecekte yapılacak deği- şimlere açık yapıdaki binadır. Akıllı binanın sonraki düzeyi ise yeşil binadır. Yeşil bina yönetiminde başta ele alınması gereken üç alan vardır: • Enerji Yönetimi, • Karbondioksit Salımları, • Katı Atık Yönetimi, Bu başlıklar akıllı binalar için eş düzeyde önemlidir. Akıllı binalar, aynı zamanda yeşil bina da olabilirler. Tesislerde neden akıllı bina yönetimine ihtiyaç var? ABD’nin önde gelen iletişim şirketlerinden CommScope 2010 Ağustos’ta şöyle diyor. “10 yıl boyunca her ay bir enerji üreten bir tesis (energy plant) dikilse bile önümüzdeki 10 yılın enerji ihtiyacı karşılanamaz. Çünkü ABD’deki tesis binaları, ülkenin tükettiği bütün elektriğin üçte ikisini, atmosfere salınan karbondioksitin üçte birini, bütün tüketilen hammaddenin yarı- sını oluşturmaktadır. İlaveten ABD’de tesisler yılda 136 milyon ton atık üretirken bir yandan da önümüzdeki oniki yılda 58000 MW elekrik açığı yaratacaktır. Kuşkusuz bu durum alarm vermektedir. Artık bu binaların akıllı olması zorunludur.” Modern tesis yönetiminin önemli getirilerden biri de şudur. Bir binanın inşaatı, bina sahi- binin masraflarının ancak bir bölümünü teşkil eder. Sonraki dönemi ise operasyon masrafları işgal eder. Bu masraflar istatistiklere göre bina yaşam saykılındaki tüm masrafların yüzde ellisine ulaşabilmektedir. Bu yüzden binaların akıllı inşa edilmesi de yetmeyecek, ancak akıllı yönetimi de söz konusu olacaktır. Böylesi büyük bir finansal masraf dilimine kumanda eden bina ve tesis yöneticilerinin yetiştirilmesi ve iyi organize edilmeleri ülkemiz açısından son derece önem taşımaktadır. Akıllı binalarda verilen hizmetlerin entegre yönetimi söz konusu dur. Entegre yönetim, bina işletim masraflarının azaltılmasını sağlar. Entegre yönetiminde bilgi ve enformasyon baz- lı, IP tabanlı altyapılar, binaların bugününün ve geleceğinin etkin yönetimi için gereklidir. Akıllı Binaların Avantajları Akıllı Bina; IP bağlantıları hazır, fiziksel altya- pısı ile bir taraftan ömürboyu tasarruf ile para kazandıracak, öte yandan materyal olarak or- talama 40 yıl ömür biçilen ömür devri boyunca etkin ve daha az masrafla hizmet verecektir. Bu tasarruf sürecinde, binalara gelecekte monte edilecek sistem ve cihazlar için uygun altyapı kurulacağından, teknolojik yeniliklerle evrimleşen cihaz ve sistemlerin ileride aynı bi- naya entegrasyonuna uygunluk da söz konusu olacaktır. Böylece, önceden kurulan hazır IP altyapısı ile bina ömrü boyunca operasyonel etkinlik söz konusu olacaktır. Bu kapsamda bina yönetimi açısından kazanılacak diğer yetenekler aşağıdaki gibi sayılabilir: • Otomatik Dokumantasyon • Gerçek Zamanlı Raporlama • Değişikliklerin Gerçek Zamanlı Tespiti • Olay Bildirimi • Cihaz Entegrasyonu • Değişim Yönetimi • Elektronik İş Emirleri • Olay Yönetimi • Denetimler Akıllı binalar aşağıdaki sistem ve süreçlerin entegrasyonunu sağlayacaktır. • CCTV • IP Vidyo Gözetleme • Alarm ve Sensorler • Giriş Kontrolu Access Control • Aydınlatma • İletişim • HVAC • Yangın • Enerji • Günboyu Gözlem • Asansörler Daha emniyetli, daha etkin, planlama, di- zayn ve operasyon açısından yeni yapılacak akıllı bina ve mevcut binalara çevre koruma sorumluluğu verilmelidir. Akıllı binalar da çevre koruma sorumluluğu ile inşa edilmelidir. Akıllı binaların, aynı zamanda yeşil bina olması mümkündür. Aşağıdaki binalar günümüzde yeşil bina tanımı içine alınabilmektedir. Yeşil Bina ile: • En az enerji tüketimi olan, • Çevre Koruma odaklı dizayn edilmiş olan • Yenilenebilir enerji kullanan • Ekolojik ayakizi düşük olan binalar kaste- dilmektedir. Modern Tesis Yönetiminin Bileşenleri Tesis yönetiminin bileşenleri aşağıdaki gibidir: • Tesis Yöneticileri • İşyerinde Sağlık ve Güvenlik • Yangın Güvenliği • Güvenlik • Bakım Sistemleri • Periyodik ve Yasal açıdan Emredici Testler ve Denetimler • Operasyon • İş Süreklilik Planı Tesis Yöneticileri Tesis yönetiminin kuşkusuz en önemli unsuru yetişmiş personel yani “insan”dır. Tesis yöneticisi, stratejik, taktik ve operasyonel düzeyde yönetim icra eder. Tesis yöneticileri, stratejik ve taktik düzeyde, mal sahiplerini, kendi kararlarının mülklerinin yönetimi ve verilen hizmetler üzerindeki potansiyel etkileri konusunda bilgilendirmelidirler. Taktik ope- rasyon düzeyinde ise tesis yöneticisinin rolü